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英展说法
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2015-07-22
开发商违约交房,业主如何维权?

【案情简介】李先生于2013年在某市某楼盘买了一处商品房。当时合同中约定交房的期限,是2015年5月31日前。约定的交付条件是:该商品房建设工程竣工验收合格,并向建设行政主管部门报送备案,取得建设行政主管部门竣工备案表;配套的基础设施和公共设施按照合同约定已完成;前期物业管理已经落实。但是,由于开发商的原因,房子在约定的日期内并没有如期交付。在推迟交房一个月后,开发商通知交房,但此时包括李先生在内的业主才了解到,小区消防等设施还未安装,开发商也拿不出各项工程经过竣工验收的材料,房屋根据不具备合同约定的交房条件。

开发商表示,他们已经通知业主办理入住,如果业主不办理,将从通知的时间算作业主入住的时间,且领钥匙的同时就要预交一年的物业费等费用。开发商在不具备合同约定交房条件的情况下通知交房,因担心房屋存在安全隐患及考虑到未来房产证的办理等,业主们表示,如果开发商没有履行交房的标准,而强行交房,他们是不会办理入住的。

【律师说法】

一、《商品房销售管理办法》中明确规定,商品房现售的条件之一,是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。另外,商品房交付使用的法定要件还包括房屋竣工验收备案材料、消防验收合格材料及向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。

二、房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。结合本案,开发商欲将未达到合同约定交付使用条件的房屋交付购房者使用,购房者可以拒绝办理入住手续,等其符合交付使用条件时再接收房屋。并可以向开发商主张承担逾期交房的违约责任,,违约金的数额有约定的按照合同约定;无约定的,逾期赔付的标准不得低于购房者的实际损失,实际损失可以参照同地段同类房屋的市场租金标准计算。

另外,需要提醒的是,对于开发商交房不符合合同约定的交房条件,很多业主认为开产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同,殊不知权利是需要争取的。有的业主不积极主张,甚至以为先住进房子再说,这种做法等于默认了开产商的违约行为。因此,开产商交房存在问题的,业主一定要书面提出,并注意保存证据,最好让开发商出具书面的承诺。

相关法律指引:

1.《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售,应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。

第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

2.《建设工程质量管理条例》第五十八条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;
  (一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;
  (二)验收不合格,擅自交付使用的;
  (三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

3.《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

4.《郑州市商品房销售管理办法》第四十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。


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